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房产买卖发生重大变化,相关法律2021年1月1日实施

 

[ 编辑:tangtang | 时间:2020-11-17 15:41:42 | 查看装修推荐商家 | 来源: | 作者: ]

现在房价高昂,一个普通家庭的80%财富是房产。所以对于普通家庭而言,买房是一件非常重要的事,毕竟有可能掏出毕生积蓄去买一套房,一般来说,都是全家老中青三代共同出动,甚至带上同学、朋友去帮忙看房。

《民法典》将于2021年1月1日实施,与房产买卖相关的法律进行了重大修改,将可能对房价、购房意愿,购房风险产生重大影响,直接关系你我生活。今天锐哥说法,给大家聊聊相关的法律问题:


 

 

一、已经抵押的房屋,可以不解除抵押,直接办理过户

买房一般都会通过银行借款(家里有矿的除外)。银行会要求把房屋抵押给它,什么时候还清钱,银行再解除抵押,这对我们出售房屋产生了很大的不便。

举个例子:老王孩子要去澳大利亚留学,老王准备把房子卖给张三,给孩子凑齐高昂的学费。张三说:“老王,你先把借银行的钱还清,把抵押解除,我再付钱。”

老王说:“我如果有钱就不卖房了,要不你先付一部分给我,我拿去还贷款,解除抵押。”

这就陷入鸡生蛋、蛋生鸡的死循环。现在一般都是通过公证、第三方资金存管账户等方式,多花上一大笔钱,完成解除抵押和房屋过户手续。因为

我国《物权法》明确规定:

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。

抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

但是到了明年,这个问题将迎刃而解,老王这次可以跟张三说:我不用解除抵押,先把房产过户给你,你再从我的购房款中拿出一部分去还清借款,解除抵押。

因为根据《民法典》的最新规定:房屋所有人出售被抵押的房产,只需要告诉银行即可,不需要经过银行同意了。

这是一项非常重大的法律变化,有利于房产交易的顺利进行,也有效防范购房风险。


 

 

二、必须查清楚房屋是否设置居住权:有居住权的房屋不能购买

声明一下:现在的房屋都没有设置居住权!居住权制度将于明年1月1日实施,也就是从明年开始,房屋所有权人可能会去不动产局,在自己的房产上为亲人甚至保姆设置居住权。

为什么说有居住权的房屋不能购买?我举个例子:

老王花了170万从李四那里买了一套房,非常开心,因为比市场价便宜了30万。老王老婆很担心:为什么这么便宜?

老王说:不要担心,李四在他的房子里给他爸爸设置了居住权。

老王老婆问:听说设置居住权的房子,我们即不能居住,也不能出租,亏大了,赶紧退房。

老王说:我算个帐给你听,李四爸爸已经78岁了,我看身体也不大好,可能等一两年就过世了,居住权就消灭了,你算下省下30万呢。

老王老婆听了非常开心,觉得老王真的太聪明了。

结果这一等就等了15年,李四的爸爸93岁了,没事还去公园打个太极。老王非常后悔,见人就说:“别贪便宜,一定不要买有居住权的房屋!”

法律规定:
居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

 

三、买房绕开中介,想省钱“跳单”,难!

现在买房的中介费可不便宜,一般按房价的2%收取。一线城市一套房1000万左右,中介费拿走20万;二三线城市一套房200万左右,中介费也要花4万,这么大一笔钱被中介收走,不少人都很心疼,留下这个钱撸串,不香吗?可以吃上好几年啦。

2021年,老王看好房后,趁中介不注意,悄悄地给女房东手里塞了一张小纸条,留下了自己电话。别误会,仅仅是想绕开中介。最终老王开心地买下了房子,省下一大笔中介费。可是没想到中介一纸诉状将老王和原房东一起告上了法庭,要求支付45000元中介费。最终法院支持了中介的诉请。为什么老王会败诉?因为

根据最新法律规定:

委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

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